Cuestiones Económicas_

 

Antes de poner en venta tu vivienda deberías, a nivel económico, hacer tres cosas:

 

Comprobar las condiciones de amortización detu hipoteca, sobre todo en lo relativo a las comisiones de cancelación o de amortización anticipada de la hipoteca. Quizás pueda resultarte más interesante hacer una subrogación de la hipoteca y que sea asumida por el futuro comprador. En definitiva se trata de que tengas claro a qué gastos en relación a la hipoteca tendrás que hacer frente al vender tu casa.

 

Establecer el precio de la viviendao, mejor dicho, su precio real de venta. Para ello, deberías tener en cuenta el mercado actual, por cuánto se HAN VENDIDO viviendas similares en tu zona o en otras zonas, podrías acudir a un tasador añadiendo un coste de 300 €uros Aproximadamente o solicitarnos a nosotros arbitrajeinmobiliario.com una Valoración.

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Existe una gran diferencia entre el precio de inmuebles en venta y el precio que realmente se están vendiendo las viviendas.

 

Estimar los costes de la ventadado que vender tu casa por una determinada cantidad no significa que obtendrás todo lo que pidas al comprador, dado que hay una serie de gastos a los que siempre debe hacer frente el vendedor:

Los costes y gastos de cancelación o subrogación de tu hipoteca.

La comisión por venta de la Agencia Inmobiliaria (si finalmente accedes a utilizar sus servicios).

Impuestos -sujetos a diversas hipótesis, por ejemplo si vas a reinvertir o no el importe de la venta en otra vivienda-. Especialmente relevante es el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compró y al que la vende (plusvalía) es importante.

Otros gastos (anuncios publicitarios, puesta al día en gastos u obligaciones atrasadas, gestoría, registro, reparaciones...).

 

Si, además, vas a vender tu vivienda actual para comprar otra que se convertirá en tu nueva residencia habitual deberías tender en cuenta un cuarto aspecto económico que acabará siendo, para ti, el más importante: la compra de la nueva casa y que puede implicar un nuevo préstamo hipotecario, además de gastos de compraventa y escrituración de la vivienda, sin contar con los gastos derivados del traslado y la mudanza y cualquier otro gasto asociado a una nueva vivienda (alta de servicios, comunidad, etc).

 

 

 

Localizar la documentación de la propiedad

 

Además de hacer cálculos acerca de las ventajas económicas que obtendrás de la venta de la vivienda y poner un precio lógico para esa venta, deberás tener localizada toda la documentación relacionada con la casa, dado que todos son necesarios para realizar una compraventa inmobiliaria:

•  Escrituras de compraventa.
  •  Datos del Registro de la Propiedad.
  •  Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
  •  Certificado de Deuda Pendiente (si existe hipoteca aún).
  •  Último recibo del suministro de Luz.
  •  Último recibo del suministro de Agua.
  •  Último recibo del recibo Comunidad.
  •  Cancelación Registral de la hipoteca (si ya se terminó de pagar pero en el Registro no consta ‘libre de cargas’. Esto lo tiene que pagar el vendedor.)

 

 

 

Poner tú vivienda a la en venta_

 

Una vez que has decidido vender, debes ponerla en venta.

 

Debes tener claro que quieres hacer, poner tu casa a la venta o venderla, y hay una gran diferencia…

 

Si quieres poner tu casa en venta es fácil cuelga un cartel, aunque te adelantamos que no es la manera.

 

En cambio si quieres vender, deberás buscar un profesional,  definir muy bien una estrategia para lograr la venta y estar preparado rápidamente para corregirla si las exigencias del mercado cambian.

 

Antes de poner tu casa a la venta, debes conocer la oferta del resto de casas en tu zona, (y pueden llegar a ser más de un centenar),  deberás conocer precios, necesidades del resto de vendedores, el grado de motivación que tienen tus vecinos, las calidades que ofrecen, conocer el precio real de ventas realizadas, analizar la demanda, buscar de una manera activa a compradores potenciales, emplear cientos de horas en la red, poner anuncios de PAGO en clasificados, farolas, folletos, prensa… actualizar periódicamente esos anuncios, atender el teléfono a cualquier hora, devolver llamadas de posibles clientes, conocer productos financieros para ayudar  a la financiación de tu cliente….  Y un largo etc.

 

Si tienes tiempo, estas preparado y dispones de las herramientas adecuadas… Adelante !!!

 

 

Y sino es así, déjalo en  nuestras manos…

 

 

Si decides trabajar con Agencias, deberías saber. . .

 

 

¿ Cual será el precio de venta de mí casa ?

 

¿ Qué gastos originará al cliente la compra de mi casa ?

 

¿ Qué Comisión me cobra a mí como Vendedor ? ¿ Dónde queda reflejada?

 

¿ Cobra la Agencia Comisión al comprador por la Compra de mi casa ? ¿ Cuánto ?

 

Además de la Comisión de la Agencia por la Venta… ¿Cobra por buscar la financiación ? ¿ Cuánto?

 

¿ Cual será el precio final que pagará un hipotético cliente por mi casa TODO INCLUIDO ?

 

¿ Qué canales va utilizar la Agencia para la venta ? (prensa, internet, anuncios clasificados…)

 

¿ Qué estrategia de venta tendrá mi casa ? ¿ y sino funciona.?

 

¿ Qué compromiso tiene la Agencia conmigo ? ¿ Y yo con ellos ?

 

¿ Qué asistencia Técnico– Legal me ofrece la Agencia antes, durante y tras la venta ?

 

Si necesito visitar la Agencia… ¿ Donde está ubicada Físicamente ?

 

Y lo más importante… ¿ Quién va a vender mi casa ? Capacitación Profesional, Experiencia. . .

 

 



 

Las visitas de los compradores

 

Si ya tienes la vivienda en venta, ahora tendrás cientos de llamadas que te ilusionarán muchísimo y que se convertirán en visitas de los compradores a los que PRESUNTAMENTE puedan interesarles tu casa.

 

Pero nada más lejos de la realidad, te darás cuenta que las primeras llamadas son de tus actuales vecinos, inmobiliarias, curiosos, corredores… Serán llamadas que difícilmente se convertirán en visitas presenciales… además te llamarán a horas despectivas y muchas veces deberás devolver esas llamadas, con el coste que supone, porque estarás trabajando, comprando, en la playa, en el cine, durmiendo y no sabrás si serán de verdaderos clientes o no.

 

Los compradores se fijarán, además de, por supuesto en el precio, en el estado de la vivienda y lo compararán con otras visitas que realicen a otras casas en venta de la zona, quedándose, siempre, a menos que exista una diferencia de precio considerable, con aquella que les haya dejado mejor impresión.

 

Esto no significa que tengas que hacer costosas remodelaciones en la vivienda que quieres vender, sobre todo porque, probablemente, no recuperarás con la venta la inversión. Bastará con pequeñas obras y reparaciones que resulten necesarias y que no suponga un desembolso elevado de dinero previo a la venta pero que eviten que el comprador solicite una rebaja en el precio, posiblemente lógica ante los desperfectos.

 

Además, siempre es importante que la casa esté lista para ser mostrada: límpiala a fondo (suelos, baños y cocina, muebles, lámparas, ventanas…todo), pinta si es necesario, ordénalo todo, evita que haya demasiados muebles y adornos que dan sensación de recargado, despéjalo todo.

 

Piensa que harás limpieza de cosas inservibles antes de mudarte a tu nueva casa, aprovecha este momento de ponerla en venta para ello. Nunca olvides que una casa entra por los ojos y que todos opinarán sobre ella.

 

A la hora de enseñar la casa, abre las ventanas para que entre luz natural si es de día o ilumina bien todas las habitaciones si la visita es hacia la tarde-noche; evita y controla, en la medida de lo posible, los ruidos molestos; si tienes animales de compañía, no los dejes sueltos mientras el posible comprador esté allí.

 

 

Una vez has encontrado comprador

 

La mayor parte de las veces, un posible comprador intentará renegociar el precio de la vivienda: escucha las ofertas y pregunta por las razones de las más que seguras rebajas que el futuro comprador quiere hacer en el precio antes de rechazarlas de plano. Quizás puedas renegociar en beneficio de ambos.

 

Tras llegar a un acuerdo con alguno de los compradores que han visitado la casa, empieza todo el papeleo necesario para finalizar la compraventa de la vivienda. Aquí empiezan los trámites legales de la venta.

 

 

Acuerdo de compraventa

 

Lo primero es firmar un acuerdo de compraventa, en el que constará el acuerdo al que has llegado con el vendedor con respecto al precio de la vivienda y las condiciones de pago. A este acuerdo se anexa una nota registral, que puedes solicitar en el Registro de la Propiedad, y en la que se indica que la “finca está libre de cargas”, el nombre del propietario y las características de la vivienda.

 

Arras

 

A veces, el acuerdo de compraventa se puede acompañar con un contrato de arras, dinero que luego se descuenta del precio de la vivienda.

 

El contrato de arras es un contrato privado, que funciona como precontrato, donde se pacta la reserva de la compraventa de una vivienda, mediante el que se entrega como prueba una cantidad de dinero como señal.

 

Las arras pueden ser de tres tipos:

 

Confirmatorias.- Son arras que se utilizan como parte del pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra parte puede exigir bien el cumplimiento de contrato, bien su resolución e indemnización por daños y perjuicios.

 

Penitenciales.- Son arras que el comprador perderá si no realiza la compra, o que el vendedor pagará el doble al comprador si es él quien desiste de vender.

 

Penales.-Son como las penitenciales, pero, en este caso el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida con obligatoriedad. Existe analogía con la cláusula penal por lo que se le aplicará



 

El Contrato

 

Posteriormente, una vez ya se ha firmado el acuerdo de compraventa y las arras, se deberá hacer el definitivo contrato de compraventa.

 

Este contrato es un documento por el que la parte vendedora se obliga a entregar el bien inmueble de su propiedad a la parte compradora, y ésta se obliga a pagar por tal bien, un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

 

En este documento se debe incluir, al menos:

 

•  La correcta identificación de ambas partes: por la parte del vendedor (particular o empresa) deben expresar su nombre o razón social, DNI o NIF, dirección y en su defecto su representante con los poderes notariales.
•  Último recibo del IBI y Certificado conforme que está al corriente de todos los pagos inherentes a la vivienda (luz, gas y agua)
•  Nota registral donde se especifican las características del inmueble, mejor acompañado de planos, y donde aparece el nombre del propietario.
•  El precio tanto en cifras (números) como en letras. Especificar la cuantía, que se entrega como paga y señal, igualmente expresada en cifras y en letras. También se especificará la manera de pago (mensualidades etc.).
•  Títulos de propiedad del vendedor.
•  Estatutos de la comunidad y el pago al corriente de ellos.

 

Se puede realizar un contrato privado entre las partes, que es vinculante y válido entre ellos, pero es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.

 

 

 

Escritura Notarial y Registro de la Compraventa

 

Es el modo en el que el contrato de compraventa se convierte en algo formal y oficial, firmado ante notario, y que da como resultado la Escritura Notarial de la vivienda. Es el notario quien da fe pública de que todo lo recogido en este contrato es conforme a derecho.

 

Estas escrituras, después de liquidar gastos e impuestos correspondientes, serán llevadas al Registro de la Propiedad para darle publicidad a la escritura y a la compraventa y verificar el cambio de titulares. Esta inscripción es obligatoria.

La tramitación de los documentos ante el notario, el pago de los impuestos y gastos correspondientes, así como las gestiones previas y posteriores suele llevarse a cabo por un gestor administrativo que asegura realización correcta y en los plazos legales de todos los trámites

 

El original de la escritura de compraventa una vez liquidados los gastos e inscrita en el Registro será para el comprador.

 

Pero esto no acaba aquí. . .

 

Cambio de domicilio dirección y empadronamiento

 

 

1.-   Notificar la nueva dirección al Ayuntamiento. Cada vez más ayuntamientos permiten realizar este trámite on line.

 

 

2.-   Para evitar molestias, debes darte de baja de servicios municipales que dejes de usar, cambia la dirección de tu residencia habitual para que llegue la correspondencia y haz los cambios pertinentes en otras administraciones y compañías de servicios (luz, agua, gas, teléfono fijo y móvil, Internet…).

 

 

3.-   Es obligatorio actualizar la dirección que consta en documentos oficiales (DNI, pasaporte, carné de conducir, etc.). Este trámite es gratuito si el DNI no está caducado y se hace por modificación de datos.

 

 

4.-   Notifica también el cambio de domicilio en cualquier asociación, entidad, organización, etc, en la que estés inscrito o registrado para que la correspondencia te llegue sin problemas.

 

 

Notifica al Ayuntamiento el Cambio del I.B.I.

 

Deberás notificar al ayuntamiento el cambio de titularidad del I.B.I. mediante una copia de las escrituras de compraventa y el Modelo 901 que podrás descargarte en nuestra web, arbitrajeinmobiliartio.com ,pestaña DESCARGAS.

 

 

 

Realiza el pago de la Plus Valía.

 

Descripción

--Grava el incremento de valor que experimenten los terrenos y se pongan de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos o la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre los mismos. (COMPRA-VENTAS y PERMUTAS).

Documentación a presentar

     - Copia simple de la escritura de transmisión de la propiedad o de la constitución o transmisión del derecho real de goce limitativo

     del dominio.

- Copia del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Observaciones

 

PLAZO DE PRESENTACION a contar desde el devengo: Actos inter vivos 30 días hábiles.

LUGAR: en el Ayuntamiento (Negociado de Plusvalías).

FORMA DE GESTIÓN: autoliquidación.

NOTA: Sujeto pasivo a titulo de contribuyente es la persona física o juridica o entidades a que se refiere el artículo 33 de la Ley General Tributaria, que transmita el terreno o constituya o transmita el derecho real de que se trate.

 

 

Declárala a Hacienda

 

Deberás declarar hacienda la venta de tu vivienda.